Bruttogrundfläche: Definition und Berechnung
Was die Bruttogrundfläche ist, wie Sie sie nach DIN 277 berechnen und wann das Finanzamt sie verlangt. Mit Rechenbeispiel und der Abgrenzung zur Wohnfläche.
- Autor
- Serdar Palaoglu
- Veröffentlicht
- Lesezeit
- 3 Min. Lesezeit
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die größte Flächenangabe, die es zu einem Gebäude gibt, und zugleich die am häufigsten verwechselte. Wer sie mit der Wohnfläche gleichsetzt, rechnet schnell ein Drittel zu viel. Seit der Grundsteuerreform taucht der Begriff zudem in Steuerformularen auf, und spätestens dann stellt sich die Frage: Was zählt eigentlich dazu?
Das Wichtigste in Kürze
- Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Geschosse, gemessen an den Außenmaßen, also inklusive der Wände
- Grundlage ist die Norm DIN 277
- Keller und ausgebaute Dachgeschosse zählen mit, Balkone, Spitzböden und Kriechkeller nicht
- Das Finanzamt braucht sie bei der Grundsteuer nur für Nichtwohngebäude; für Häuser und Wohnungen zählt die Wohnfläche
- Faustregel: Die Wohnfläche beträgt oft nur 70 bis 80 % der Bruttogrundfläche eines Geschosses
Was ist die Bruttogrundfläche? Die Definition
Die Bruttogrundfläche ist nach DIN 277 die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes. Entscheidend ist das Wort „brutto“: Gemessen wird an den Außenmaßen, die Außenwände, Innenwände, Schornsteine und Pfeiler zählen also mit. Die Bruttogrundfläche beschreibt damit, wie viel Fläche das Gebäude insgesamt baulich belegt, nicht, wie viel davon bewohnbar ist.
Mitgezählt werden alle nutzbaren, überdeckten Ebenen: Keller, Erdgeschoss, Obergeschosse und ausgebaute Dachgeschosse, samt Treppen, Fluren und Technikräumen. Nicht dazu gehören nicht nutzbare Ebenen wie Spitzböden und Kriechkeller sowie nicht überdeckte Flächen wie Balkone und Terrassen.
Wie wird die Bruttogrundfläche berechnet?
Die Rechnung ist unspektakulär, und genau das ist der Punkt:
Außenlänge × Außenbreite, je Geschoss, dann alles addieren
Beispiel: Haus mit 10 m × 8 m Außenmaß, Keller, Erdgeschoss und Obergeschoss: 3 × 80 m² = 240 m² Bruttogrundfläche
Bei verwinkelten Grundrissen zerlegen Sie das Gebäude in Rechtecke und addieren die Teilflächen. Ein ausgebautes Dachgeschoss zählt mit seiner vollen Grundfläche, auch unter den Schrägen; ein reiner Spitzboden ohne Ausbau bleibt komplett außen vor. Wer keine Pläne mehr hat, findet die Außenmaße in den Bauunterlagen, im Kaufvertrag oder notfalls per Messung am Gebäude.
Was zählt zur Wohnfläche, was zur Bruttogrundfläche?
Die Wohnfläche ist der kleine Bruder der Bruttogrundfläche und folgt einer ganz anderen Logik: Sie misst nach der Wohnflächenverordnung nur die Flächen innerhalb der Wohnung, und auch die nicht komplett:
| Bruttogrundfläche (DIN 277) | Wohnfläche (WoFlV) | |
|---|---|---|
| Wände | Zählen mit (Außenmaße) | Zählen nicht (lichte Innenmaße) |
| Keller, Heizraum, Waschküche | Zählen mit | Zählen nicht |
| Dachschrägen | Volle Fläche | Voll erst ab 2 m Höhe, zur Hälfte zwischen 1 und 2 m, darunter gar nicht |
| Balkon und Terrasse | Zählen nicht | In der Regel zu einem Viertel |
| Treppen, Flure, Technik | Zählen mit | Flure in der Wohnung ja, Treppen ab drei Stufen nicht |
Deshalb liegt die Wohnfläche eines Einfamilienhauses typischerweise nur bei 70 bis 80 % der Bruttogrundfläche der Wohngeschosse. Ein Haus mit 240 m² BGF über drei Ebenen hat also oft nur um die 120 m² Wohnfläche, denn der Keller fällt ganz heraus und die Wände tun es auch.
Wann verlangt das Finanzamt die Bruttogrundfläche?
Bei der Grundsteuer hängt es von der Art des Grundstücks ab:
- Wohngrundstücke (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung, Mietwohngrundstück): In die Erklärung gehört die Wohnfläche, nicht die Bruttogrundfläche.
- Nichtwohngrundstücke (Gewerbe, gemischt genutzte Gebäude, sonstige bebaute Grundstücke): Hier bewertet das Finanzamt im Sachwertverfahren, und das rechnet mit der Bruttogrundfläche.
Wer für ein normales Wohnhaus die Bruttogrundfläche einträgt, macht sein Haus auf dem Papier um ein Drittel größer und seine Grundsteuer entsprechend teurer. Der umgekehrte Fehler, beim Gewerbebau nur die Nutzfläche anzugeben, fällt dem Finanzamt dagegen schnell auf. Daneben begegnet Ihnen die Bruttogrundfläche überall dort, wo Baukosten geschätzt werden: in Gutachten, bei der Gebäudeversicherung und in den Baukostentabellen der Sachverständigen.
Häufige Fragen zur Bruttogrundfläche
Ist die Bruttogrundfläche das Gleiche wie die Wohnfläche?
Nein. Die Bruttogrundfläche misst das ganze Gebäude an den Außenmaßen inklusive aller Wände und des Kellers. Die Wohnfläche misst nur die anrechenbaren Flächen innerhalb der Wohnung. Zwischen beiden liegen schnell 30 % und mehr.
Zählt der Keller zur Bruttogrundfläche?
Ja, mit seiner vollen Grundfläche nach Außenmaßen. Nur Kriechkeller ohne nutzbare Höhe bleiben außen vor. Zur Wohnfläche zählt der Keller dagegen nie, selbst wenn er beheizt ist; ein zum Wohnraum ausgebautes Untergeschoss ist rechtlich dann kein Keller mehr.
Zählt die Garage mit?
Eine ins Haus integrierte Garage zählt zur Bruttogrundfläche des Gebäudes, eine freistehende Garage ist ein eigenes Gebäude mit eigener Fläche. Zur Wohnfläche zählt eine Garage in keinem Fall.
Rechtsgrundlagen: DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau), Wohnflächenverordnung (WoFlV), §§ 243 ff. Bewertungsgesetz (Grundsteuerbewertung, Sachwertverfahren).