Immobilienmarkt Berlin · 1. Halbjahr 2026

Berliner Immobilienmarkt verliert spürbar an Dynamik

Nach zwei Jahren der Erholung legt der Berliner Immobilienmarkt eine Verschnaufpause ein: Im ersten Halbjahr 2026 wechselten weniger Immobilien den Eigentümer, und auch der Geldumsatz ging zurück. Bemerkenswert ist, wie ruhig die Preise dabei bleiben. Der Markt hat sich auf das Zinsniveau eingestellt, Käufer und Verkäufer finden wieder zusammen, große Preissprünge bleiben aus.

Gebremst wird vor allem der Neubau: Hohe Baukosten, teure Finanzierung und lange Genehmigungsverfahren lassen kaum neue Projekte zu, der Verkauf neu errichteter Eigenheime ist fast zum Erliegen gekommen. Gefragt bleibt der Bestand, vom Einfamilienhaus bis zum klassischen Wohn- und Geschäftshaus. Ob Bauturbo und Schneller-Bauen-Gesetz die Wende bringen, muss sich erst zeigen.

Der Markt in Zahlen

10.330−5 %
Kauffälle: 6,1 Mrd. €−10 %
Geldumsatz: 211,9 ha−5 %
Umgesetzte Fläche (Grundstücke)

5.388 €/m²+1 %
Ø-Preis Eigentumswohnungen¹: 598.000 €±0 %
Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus¹: 518 €/m²+3 %
Ø-Preis Bauland Eigenheime¹

Die Gesamtzahl der Kauffälle sank um rund 5 Prozent auf 10.330 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Der Geldumsatz ging um rund 12 Prozent auf 6,1 Mrd. Euro zurück.
Das Preisniveau zeigt sich weitgehend stabil.

Teilmärkte im Überblick

Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Teilmärkte 1. Halbjahr 2026: Kauffälle, Geldumsatz und Fläche im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Teilmarkt	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	Mittl. Kaufpreis ∆
	Kauffälle			Geldumsatz in Mio. €			Fläche in ha²			Mittl. Kaufpreis ∆
Unbebaute Grundstücke	380	306	−19 %	386,8	333,9	−14 %	57,4	45,3	−21 %	–
Individueller Wohnungsbau	231	194	−16 %	84,0	69,9	−17 %	17,9	13,5	−25 %	+3 %
Geschosswohnungsbau	36	34	−6 %	149,8	151,4	+1 %	11,1	10,3	−8 %	–
Misch- und Kerngebietsflächen	4	3	−25 %	85,5	25,6	−70 %	1,2	0,5	−61 %	–
Gewerbeflächen	8	10	+25 %	23,4	53,4	+128 %	5,9	4,8	−19 %	–
Bebaute Grundstücke	1.778	1.621	−9 %	3.240,4	2.681,7	−17 %	164,6	166,6	+1 %	–
Ein- und Zweifamilienhäuser	1.246	1.185	−5 %	758,7	708,7	−7 %	76,2	70,1	−8 %	±0 %
Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt)	398	313	−21 %	1.773,4	1.293,1	−27 %	56,0	53,7	−4 %	−4 %
Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe)	190	168	−12 %	642,8	520,3	−19 %	22,9	25,4	+11 %	−4 %
Wohn- und Geschäftshäuser	133	128	−4 %	574,3	674,8	+17 %	16,6	19,3	+16 %	+1 %
Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte	53	41	−23 %	493,8	362,1	−27 %	16,8	15,6	−7 %	–
Wohnungs- und Teileigentum	8.706	8.403	−3 %	3.136,3	3.061,2	−2 %	–	–	–	–
Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten	7.562	7.426	−2 %	2.909,7	2.848,2	−2 %	543,9	534,5	−2 %	–
Eigentumswohnungen	7.364	7.212	−2 %	2.823,2	2.767,5	−2 %	524,4	513,6	−2 %	+1 %
Gewerbeeinheiten	198	214	+8 %	86,5	80,7	−7 %	19,5	20,9	+7 %	–
Berlin insgesamt	10.864	10.330	−5 %	6.763,5	6.076,9	−10 %	222,0	211,9	−5 %	–

Entwicklung im Bild

Geldumsatz nach Teilmarkt

In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum

Unbebaute Grundstücke

386,8

333,9

Bebaute Grundstücke

3.240,4

2.681,7

Wohnungs- und Teileigentum

3.136,3

3.061,2

Kauffälle nach Teilmarkt

Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent

Individueller Wohnungsbau

Geschosswohnungsbau

Misch-/Kerngebiete

Gewerbeflächen

Ein- und Zweifamilienhäuser

Wohn- und Geschäftshäuser

Büro- und Geschäftshäuser

ETW und Gewerbeeinheiten

Neubauten im 1. Halbjahr 2026

Baujahre ab 2023, nicht in Paketen veräußert; Vorjahreszeitraum: Baujahre ab 2022.³

Neubauten im 1. Halbjahr 2026 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Teilmarkt	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	1. Hj. 2025	1. Hj. 2026	∆	Mittl. Kaufpreis ∆
	Kauffälle			Geldumsatz in Mio. €			Fläche in ha			Mittl. Kaufpreis ∆
Ein- und Zweifamilienhäuser	22	5	−77 %	17,9	3,4	−81 %	0,8	0,2	−76 %	+1 %
Eigentumswohnungen (Erstverkäufe)	771	767	−1 %	390,6	359,2	−8 %	–	–	–	−8 %

Eckwerte aus dem Bericht

Der Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern ist nahezu zum Erliegen gekommen: nur noch fünf Verkäufe im gesamten Halbjahr.
Wohn- und Geschäftshäuser mit gewerblichem Anteil setzten deutlich mehr Geld um, obwohl weniger Objekte verkauft wurden.
Bauland wird kaum noch gehandelt: In fast allen Baulandmärkten gab es weniger Verkäufe als im Vorjahreszeitraum.
Der Gutachterausschuss rechnet die Quartalsentwicklungen erstmals auch mit Ausreißerbereinigung, damit einzelne Großverkäufe die Mittelwerte weniger verzerren.

Hinweise

Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
Eigentumswohnungen im Neubau einschließlich Mikroapartments mit bis zu 30 m² Wohnfläche. Im 1. Halbjahr 2026 wurden 176 Mikroapartments verkauft, im 1. Halbjahr 2025 waren es 193. Ohne diese Objekte liegt die Preisentwicklung bei rund +2 Prozent statt −8 Prozent.
Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im 1. Halbjahr 2026 entfielen 342 Kauffälle mit 277,4 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahreszeitraum: 467 Kauffälle, 743,7 Mio. Euro).
Die Vorjahreszahl des Geldumsatzes bei unbebauten Grundstücken wurde vom Gutachterausschuss korrigiert, da die ursprüngliche Zahl nicht mehr nachvollziehbar war.
Bei Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern können einzelne hochpreisige oder großflächige Objekte den Geldumsatz und den mittleren Kaufpreis je Quadratmeter erheblich beeinflussen.
Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.

Erste Analyse aller Kaufverträge des 1. Halbjahres 2026, die dem Gutachterausschuss bis zum 15. August 2026 vorlagen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.