Immobilienmarkt Berlin 2021

Umsätze und Preise nach Corona-Delle 2020 wieder deutlich gestiegen

2021 hat der Berliner Immobilienmarkt die Corona-Delle des Vorjahres mehr als ausgeglichen: Es wurde so viel Geld umgesetzt wie nie zuvor, und in nahezu allen Teilmärkten zogen die Preise um mehr als zehn Prozent an. Das günstige Zinsniveau und reichlich anlagesuchendes Kapital trieben alle Segmente, vom Eigenheim bis zum Renditeobjekt.

Auch die höchstrichterliche Aufhebung des Mietendeckels trug dazu bei, dass die Zurückhaltung bei Renditeobjekten wich: Wohn- und Geschäftshäuser verzeichneten den stärksten Umsatzsprung. Knapp blieb vor allem eines: Bauland für Eigenheime, dessen Angebot weiter schrumpfte, während die Preise dafür kräftig stiegen.

Der Markt in Zahlen

27.271+15 %
Kauffälle: 23,8 Mrd. €+31 %
Geldumsatz: 862,6 ha+23 %
Umgesetzte Fläche (Grundstücke)

5.573 €/m²+14 %
Ø-Preis Eigentumswohnungen¹: 700.000 €+16 %
Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus¹: 634 €/m²+22 %
Ø-Preis Bauland Eigenheime¹

Der Geldumsatz stieg auf einen neuen Höchstwert von rund 23,8 Mrd. Euro.
Deutlich höherer Geldumsatz bei Wohn- und Geschäftshäusern mit rund 50 Prozent sowie bei Eigentumswohnungen mit rund 37 Prozent.
Die Anzahl der Kauffälle stieg um 15 Prozent auf 27.271; der stärkste Zuwachs entfiel mit rund 22 Prozent auf die Eigentumswohnungen.

Teilmärkte im Überblick

Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Teilmärkte Jahr 2021: Kauffälle, Geldumsatz und Fläche im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Teilmarkt	2020	2021	∆	2020	2021	∆	2020	2021	∆	Mittl. Kaufpreis ∆
	Kauffälle			Geldumsatz in Mio. €			Fläche in ha²			Mittl. Kaufpreis ∆
Unbebaute Grundstücke	1.183	1.081	−9 %	1.123,1	1.571,3	+40 %	212,0	311,0	+47 %	–
Individueller Wohnungsbau	735	643	−13 %	288,0	326,1	+13 %	57,1	51,4	−10 %	+22 %
Geschosswohnungsbau	109	127	+17 %	246,3	469,9	+91 %	13,2	22,2	+68 %	–
Misch- und Kerngebietsflächen	11	11	±0 %	168,0	196,8	+17 %	2,3	1,9	−17 %	–
Gewerbeflächen	49	52	+6 %	247,2	369,1	+49 %	44,7	120,3	+169 %	–
Bebaute Grundstücke	3.953	4.049	+2 %	10.880,2	13.753,2	+26 %	490,7	551,6	+12 %	–
Ein- und Zweifamilienhäuser	2.724	2.712	±0 %	1.668,2	1.899,4	+14 %	177,8	176,2	−1 %	+16 %
Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt)	886	981	+11 %	4.958,9	7.461,7	+50 %	143,1	211,6	+48 %	+11 %
Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe)	461	511	+11 %	2.069,0	2.429,6	+17 %	76,0	71,1	−6 %	+7 %
Wohn- und Geschäftshäuser	383	401	+5 %	2.639,7	3.578,9	+36 %	58,6	68,7	+17 %	+15 %
Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte	109	123	+13 %	2.941,5	2.898,9	−1 %	46,6	70,8	+52 %	–
Wohnungs- und Teileigentum	18.545	22.141	+19 %	6.217,1	8.461,9	+36 %	–	–	–	–
Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten	15.613	19.017	+22 %	5.741,0	7.841,2	+36 %	1.167,7	1.419,6	+22 %	–
Eigentumswohnungen	15.172	18.519	+22 %	5.570,1	7.612,4	+37 %	1.122,1	1.366,0	+22 %	+14 %
Gewerbeeinheiten	441	498	+13 %	170,9	228,8	+34 %	45,6	53,6	+18 %	–
Berlin insgesamt	23.681	27.271	+15 %	18.220,4	23.786,4	+31 %	702,7	862,6	+23 %	–

Entwicklung im Bild

Geldumsatz nach Teilmarkt

In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum

Unbebaute Grundstücke

1.123,1

1.571,3

Bebaute Grundstücke

10.880,2

13.753,2

Wohnungs- und Teileigentum

6.217,1

8.461,9

Kauffälle nach Teilmarkt

Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent

Individueller Wohnungsbau

Geschosswohnungsbau

Misch-/Kerngebiete

Gewerbeflächen

Ein- und Zweifamilienhäuser

Wohn- und Geschäftshäuser

Büro- und Geschäftshäuser

ETW und Gewerbeeinheiten

Neubauten 2021

Baujahre ab 2018, nicht in Paketen veräußert; Vorjahr: Baujahre ab 2017.³

Neubauten 2021 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
Teilmarkt	2020	2021	∆	2020	2021	∆	2020	2021	∆	Mittl. Kaufpreis ∆
	Kauffälle			Geldumsatz in Mio. €			Fläche in ha			Mittl. Kaufpreis ∆
Ein- und Zweifamilienhäuser	160	124	−23 %	110,8	116,5	+5 %	8,6	6,3	−26 %	+7 %
Eigentumswohnungen (Erstverkäufe)	2.996	3.528	+18 %	1.458,6	1.862,4	+28 %	–	–	–	+1 %

Eckwerte aus dem Bericht

Neuer Umsatzrekord: Rund 23,8 Mrd. Euro flossen 2021 in Berliner Immobilien, mehr als je zuvor.
Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel 4.650 €/m² Wohnfläche, Neubau-Eigentumswohnungen 6.245 €/m².
Bauland für Eigenheime verteuerte sich um 22 Prozent, bei zugleich schrumpfendem Angebot.
Ein einzelner Grundstücksverkauf in Friedrichshain über 100 Mio. Euro trieb den Baulandumsatz im Geschosswohnungsbau nahezu auf das Doppelte.

Hinweise

Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
Der Bericht nennt hier ausnahmsweise absolute Preisniveaus: Neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel 4.650 €/m² Wohnfläche (Vorjahr 4.345), Neubau-Eigentumswohnungen 6.245 €/m² (Vorjahr 6.190).
Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im Jahr 2021 entfielen 1.012 Kauffälle mit 1.957,0 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahr: 961 Kauffälle, 658,6 Mio. Euro).
Bei den Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern sind 65 Verkäufe aus einem Paket enthalten, die wegen einer Vorkaufsrechtsprüfung abweichend von der bisherigen Verfahrensweise als Einzelkauffälle erfasst wurden.
Der starke Umsatzanstieg beim Bauland für den Geschosswohnungsbau geht auf einen hochpreisigen Grundstücksverkauf in Friedrichshain von über 100 Mio. Euro zurück.
Die Bodenrichtwertberatungen zum Stichtag 1. Januar 2022 waren bei Veröffentlichung des Berichts wegen des erhöhten Aufwands aus der Grundsteuerreform noch nicht abgeschlossen.
Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.

Vorläufige Analyse aller notariell beurkundeten Kaufverträge des Jahres 2021, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. Januar 2022 vorlagen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.