Immobilienmarkt Berlin 2022
Umsätze und Kaufpreise in fast allen Teilmärkten rückläufig
2022 brachte die Wende: Der Berliner Immobilienmarkt erlebte zwei gegensätzliche Jahreshälften. Bis zur Jahresmitte stiegen die Preise scheinbar unbeeindruckt weiter, danach drehten sie in fast allen Teilmärkten ins Minus. Käuferinnen und Käufer hielten sich spürbar zurück, es wechselten deutlich weniger Immobilien den Eigentümer als im Rekordjahr zuvor.
Die Gründe lagen weitgehend außerhalb des Marktes: der Ukrainekrieg mit Energiekrise und teuren Rohstoffen, deutlich gestiegene Baukosten, hohe Inflation und vor allem der rasche Anstieg der Bauzinsen. Der Gutachterausschuss senkte daraufhin die Bodenrichtwerte für Renditeobjekte deutlich, während sich Bauland für Eigenheime seitwärts bewegte.
Der Markt in Zahlen
- 21.586−21 %
- Kauffälle
- 17,3 Mrd. €−27 %
- Geldumsatz
- 849,2 ha−2 %
- Umgesetzte Fläche (Grundstücke)
- 5.706 €/m²+7 %
- Ø-Preis Eigentumswohnungen1
- 711.000 €+8 %
- Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus1
- 725 €/m²+5 %
- Ø-Preis Bauland Eigenheime1
- Die Anzahl der Kauffälle ging deutlich um 21 Prozent auf 21.586 zurück, mit dem stärksten Rückgang von 24 Prozent bei den Eigentumswohnungen.
- Der Geldumsatz sank deutlich um 27 Prozent auf 17,3 Mrd. Euro; der stärkste Rückgang entfiel mit minus 49 Prozent (minus 1,7 Mrd. Euro) auf die Wohn- und Geschäftshäuser.
- Die Kaufpreise entwickelten sich im Verlauf des Jahres 2022 rückläufig; ab dem dritten Quartal sanken sie über nahezu alle Teilmärkte.
Teilmärkte im Überblick
Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha2 | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2021 | 2022 | ∆ | 2021 | 2022 | ∆ | 2021 | 2022 | ∆ | |
| Unbebaute Grundstücke | 1.081 | 798 | −26 % | 1.571,3 | 1.632,7 | +4 % | 311,0 | 302,9 | −3 % | – |
| Individueller Wohnungsbau | 643 | 453 | −30 % | 326,1 | 268,2 | −18 % | 51,4 | 37,0 | −28 % | +5 % |
| Geschosswohnungsbau | 127 | 93 | −27 % | 469,9 | 335,5 | −29 % | 22,2 | 18,3 | −18 % | – |
| Misch- und Kerngebietsflächen | 11 | 9 | −18 % | 196,8 | 74,8 | −62 % | 1,9 | 1,1 | −44 % | – |
| Gewerbeflächen | 52 | 35 | −33 % | 369,1 | 796,8 | +116 % | 120,3 | 37,7 | −69 % | – |
| Bebaute Grundstücke | 4.049 | 3.483 | −14 % | 13.753,2 | 8.952,9 | −35 % | 551,6 | 546,3 | −1 % | – |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.712 | 2.400 | −12 % | 1.899,4 | 1.706,0 | −10 % | 176,2 | 150,8 | −14 % | +8 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt) | 981 | 756 | −23 % | 7.461,7 | 3.625,9 | −51 % | 211,6 | 112,4 | −47 % | +6 % |
| Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) | 511 | 419 | −18 % | 2.429,6 | 1.749,6 | −28 % | 71,1 | 75,6 | +6 % | +5 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 401 | 319 | −20 % | 3.578,9 | 1.831,9 | −49 % | 68,7 | 35,4 | −48 % | +5 % |
| Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte | 123 | 92 | −25 % | 2.898,9 | 2.137,9 | −26 % | 70,8 | 33,1 | −53 % | – |
| Wohnungs- und Teileigentum | 22.141 | 17.305 | −22 % | 8.461,9 | 6.727,7 | −20 % | – | – | – | – |
| Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten | 19.017 | 14.603 | −23 % | 7.841,2 | 6.135,9 | −22 % | 1.419,6 | 1.082,6 | −24 % | – |
| Eigentumswohnungen | 18.519 | 14.128 | −24 % | 7.612,4 | 5.907,5 | −22 % | 1.366,0 | 1.035,3 | −24 % | +7 % |
| Gewerbeeinheiten | 498 | 475 | −5 % | 228,8 | 228,4 | ±0 % | 53,6 | 47,2 | −12 % | – |
| Berlin insgesamt | 27.271 | 21.586 | −21 % | 23.786,4 | 17.313,2 | −27 % | 862,6 | 849,2 | −2 % | – |
Entwicklung im Bild
In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum
Unbebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent
Neubauten 2022
Baujahre ab 2019, nicht in Paketen veräußert; Vorjahr: Baujahre ab 2018.3
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2021 | 2022 | ∆ | 2021 | 2022 | ∆ | 2021 | 2022 | ∆ | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 124 | 83 | −33 % | 116,5 | 67,8 | −42 % | 6,3 | 3,3 | −47 % | +5 % |
| Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) | 3.528 | 2.151 | −39 % | 1.862,4 | 1.181,3 | −37 % | – | – | – | +15 % |
Eckwerte aus dem Bericht
- Spitzenwert Geschosswohnungsbau: 8.000 €/m² Grundstücksfläche zum 1. Januar 2023, nach 9.000 €/m² im Vorjahr.
- Bauland für Eigenheime: Spitzenwert 2.900 €/m² in Grunewald und Dahlem; das Bodenrichtwertniveau blieb in diesem Teilmarkt insgesamt unverändert.
- Spitzenwert für gewerbliche Nutzungen am Gleisdreieck: 9.000 €/m² Grundstücksfläche bei typischer GFZ 3,0, entsprechend einem Bodenwertanteil von 3.000 €/m² Geschossfläche.
- Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel rund 4.290 €/m² wertrelevanter Geschossfläche.
- Die Bodenrichtwerte für renditeorientierte Nutzungen (Geschosswohnungsbau, Kern- und Mischgebiete, hochwertiges Gewerbe) wurden um durchschnittlich 10 bis 30 Prozent gesenkt; einfache Gewerbeflächen wurden wegen hoher Nachfrage sogar angehoben.
Hinweise
- Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
- Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
- Die Preisänderungen im Neubau wurden am 1. März 2023 korrigiert: Ein- und Zweifamilienhäuser plus 5 Prozent (zunächst plus 6), Eigentumswohnungen plus 15 Prozent (zunächst plus 22).
- Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im Jahr 2022 entfielen 1.229 Kauffälle mit 540,0 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahr: 1.012 Kauffälle, 1.957,0 Mio. Euro).
- Der starke Umsatzanstieg beim Bauland für Gewerbeflächen geht auf einen hochpreisigen Grundstücksverkauf in Friedrichshain über 150 Mio. Euro zurück; ohne diesen ist auch dieses Segment rückläufig.
- Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
- Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.
Vorläufige Analyse aller notariell beurkundeten Kaufverträge des Jahres 2022, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. Januar 2023 vorlagen; die Preisangaben zu den Neubauten wurden am 1. März 2023 korrigiert. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.