Immobilienmarkt Berlin 2023
Umsätze und Kaufpreise weiterhin in fast allen Teilmärkten rückläufig
2023 setzte sich der Abschwung fort und erfasste die Preise auf breiter Front: In nahezu allen Teilmärkten wurde weniger gehandelt und günstiger verkauft, der Geldumsatz brach deutlich ein. Hohe Bauzinsen, teures Bauen und hohe Inflation ließen Käufer wie Verkäufer abwarten.
Als die Europäische Zentralbank im September 2023 den Leitzins nicht weiter anhob, schien sich die Lage zur Jahresmitte kurz aufzuhellen; mit dem Ausbruch des Gaza-Kriegs im Oktober trübten sich die Wirtschaftsverhältnisse wieder ein. Bemerkenswert blieb eine Ausnahme: Der kleine Rest neu gebauter Eigenheime verteuerte sich deutlich, denn das Angebot ist dort fast versiegt.
Der Markt in Zahlen
- 17.451−19 %
- Kauffälle
- 12,4 Mrd. €−29 %
- Geldumsatz
- 452,7 ha−47 %
- Umgesetzte Fläche (Grundstücke)
- 5.460 €/m²−5 %
- Ø-Preis Eigentumswohnungen1
- 632.000 €−13 %
- Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus1
- 571 €/m²−10 %
- Ø-Preis Bauland Eigenheime1
- Die Anzahl der Kauffälle ging um 19 Prozent auf 17.451 zurück; am stärksten beim Geschosswohnungsbau mit minus 44 Prozent sowie bei Wohn- und Geschäftshäusern mit minus 27 Prozent.
- Der Geldumsatz sank um 29 Prozent auf 12,4 Mrd. Euro, mit einem starken Rückgang von 1,3 Mrd. Euro (minus 23 Prozent) bei den Eigentumswohnungen.
- Preisrückgänge von 2 bis 24 Prozent über alle Teilmärkte; lediglich neu errichtete Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich um 15 Prozent, bei nur 28 Verkäufen.
Teilmärkte im Überblick
Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha2 | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2022 | 2023 | ∆ | 2022 | 2023 | ∆ | 2022 | 2023 | ∆ | |
| Unbebaute Grundstücke | 798 | 679 | −15 % | 1.632,7 | 741,8 | −55 % | 302,9 | 143,0 | −53 % | – |
| Individueller Wohnungsbau | 453 | 385 | −15 % | 268,2 | 152,5 | −43 % | 37,0 | 26,7 | −28 % | −10 % |
| Geschosswohnungsbau | 93 | 52 | −44 % | 335,5 | 106,0 | −68 % | 18,3 | 11,4 | −38 % | – |
| Misch- und Kerngebietsflächen | 9 | 5 | −44 % | 74,8 | 134,3 | +80 % | 1,1 | 1,5 | +40 % | – |
| Gewerbeflächen | 35 | 34 | −3 % | 796,8 | 274,5 | −66 % | 37,7 | 31,7 | −16 % | – |
| Bebaute Grundstücke | 3.483 | 2.930 | −16 % | 8.952,9 | 6.590,5 | −26 % | 546,3 | 309,7 | −43 % | – |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.400 | 2.116 | −12 % | 1.706,0 | 1.336,5 | −22 % | 150,8 | 126,5 | −16 % | −13 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt) | 756 | 600 | −21 % | 3.625,9 | 2.950,0 | −19 % | 112,4 | 82,6 | −26 % | −19 % |
| Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) | 419 | 362 | −14 % | 1.749,6 | 1.401,1 | −20 % | 75,6 | 48,9 | −35 % | −14 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 319 | 234 | −27 % | 1.831,9 | 1.545,8 | −16 % | 35,4 | 33,5 | −5 % | −24 % |
| Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte | 92 | 76 | −17 % | 2.137,9 | 1.709,8 | −20 % | 33,1 | 48,8 | +47 % | – |
| Wohnungs- und Teileigentum | 17.305 | 13.842 | −20 % | 6.727,7 | 5.032,1 | −25 % | – | – | – | – |
| Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten | 14.603 | 12.132 | −17 % | 6.135,9 | 4.753,7 | −23 % | 1.082,6 | 879,0 | −19 % | – |
| Eigentumswohnungen | 14.128 | 11.734 | −17 % | 5.907,5 | 4.563,7 | −23 % | 1.035,3 | 835,8 | −19 % | −5 % |
| Gewerbeeinheiten | 475 | 398 | −16 % | 228,4 | 190,0 | −17 % | 47,2 | 43,2 | −8 % | – |
| Berlin insgesamt | 21.586 | 17.451 | −19 % | 17.313,2 | 12.364,4 | −29 % | 849,2 | 452,7 | −47 % | – |
Entwicklung im Bild
In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum
Unbebaute Grundstücke
1.632,7
741,8
Bebaute Grundstücke
8.952,9
6.590,5
Wohnungs- und Teileigentum
6.727,7
5.032,1
Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent
Individueller Wohnungsbau
Geschosswohnungsbau
Misch-/Kerngebiete
Gewerbeflächen
Ein- und Zweifamilienhäuser
Wohn- und Geschäftshäuser
Büro- und Geschäftshäuser
ETW und Gewerbeeinheiten
Neubauten 2023
Baujahre ab 2020, nicht in Paketen veräußert; Vorjahr: Baujahre ab 2019.3
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2022 | 2023 | ∆ | 2022 | 2023 | ∆ | 2022 | 2023 | ∆ | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 83 | 28 | −66 % | 67,8 | 23,2 | −66 % | 3,3 | 1,1 | −66 % | +15 % |
| Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) | 2.151 | 1.283 | −40 % | 1.181,3 | 698,2 | −41 % | – | – | – | −2 % |
Eckwerte aus dem Bericht
- Spitzenwert Geschosswohnungsbau: 7.500 €/m² Grundstücksfläche zum 1. Januar 2024, nach 8.000 €/m² im Vorjahr.
- Bauland für Eigenheime: Spitzenwert weiterhin 2.900 €/m² in Grunewald und Dahlem; stadtweit gaben die Bodenrichtwerte lageabhängig bis zu 15 Prozent nach, innerhalb des S-Bahn-Rings am wenigsten, an den Stadträndern am stärksten.
- Spitzenwert für gewerbliche Nutzungen am Gleisdreieck: nur noch 6.000 €/m² Grundstücksfläche (Vorjahr 9.000).
- Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel rund 3.750 €/m² wertrelevanter Geschossfläche, nach rund 4.290 €/m² im Jahr 2022.
- Die Bodenrichtwerte für renditeorientierte Nutzungen wurden erneut um durchschnittlich 15 bis 30 Prozent gesenkt.
Hinweise
- Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
- Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
- Der Preisanstieg von 15 Prozent bei neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern beruht auf einer sehr geringen Anzahl von nur 28 Kauffällen.
- Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im Jahr 2023 entfielen 513 Kauffälle mit 212,6 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahr: 1.229 Kauffälle, 540,0 Mio. Euro).
- Der Umsatzanstieg bei Misch- und Kerngebietsflächen geht auf einen sehr hohen Einzelkaufpreis zurück; ohne diesen ist auch dieses Segment rückläufig.
- Der extrem hohe Geldumsatz beim Bauland für Gewerbeflächen im Vorjahr 2022 beruhte auf zwei Grundstücksverkäufen in Mitte und Friedrichshain mit zusammen 315 Mio. Euro; im hohen Flächenumsatz 2022 war zudem das Areal des ehemaligen Flughafens Tegel enthalten.
- Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
- Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.
Vorläufige Analyse aller notariell beurkundeten Kaufverträge des Jahres 2023, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. Januar 2024 vorlagen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.