Immobilienmarkt Berlin 2024
Berliner Immobilienmarkt wieder im Aufwind
2024 nahm der Berliner Immobilienmarkt wieder Fahrt auf: Nach dem Tiefpunkt des Vorjahres wurde in nahezu allen Teilmärkten deutlich mehr gehandelt. Das Niveau der Boomjahre ist damit noch nicht erreicht, aber Käufer und Verkäufer finden wieder zusammen, auch weil Verkäufer von ihren früheren Preisvorstellungen abrücken.
Die Preise gaben nämlich weiter nach, über alle Teilmärkte hinweg, stabilisierten sich im Jahresverlauf jedoch auf dem niedrigeren Niveau. Rückenwind kam von den in mehreren Schritten gesenkten Leitzinsen und damit günstigerer Finanzierung; das Land Berlin will zugleich mit dem Schneller-Bauen-Gesetz das Bauen erleichtern. Die Baukosten blieben allerdings hoch, die wirtschaftlichen Aussichten verhalten.
Der Markt in Zahlen
- 20.669+18 %
- Kauffälle
- 14,7 Mrd. €+19 %
- Geldumsatz
- 448,6 ha−1 %
- Umgesetzte Fläche (Grundstücke)
- 5.362 €/m²−3 %
- Ø-Preis Eigentumswohnungen1
- 633.000 €−7 %
- Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus1
- 479 €/m²−8 %
- Ø-Preis Bauland Eigenheime1
- Die Anzahl der Kauffälle stieg um 18 Prozent auf 20.669; die stärksten Zuwächse gab es mit 63 Prozent beim Bauland für den Geschosswohnungsbau und 29 Prozent beim Bauland für den individuellen Wohnungsbau.
- Der Geldumsatz stieg um 19 Prozent auf 14,7 Mrd. Euro; der größte Anstieg entfiel mit 48 Prozent (rund 1,4 Mrd. Euro mehr) auf die Wohn- und Geschäftshäuser.
- Dagegen setzten sich die Preisrückgänge mit minus 3 bis minus 17 Prozent über alle Teilmärkte fort.
Teilmärkte im Überblick
Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha2 | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2023 | 2024 | ∆ | 2023 | 2024 | ∆ | 2023 | 2024 | ∆ | |
| Unbebaute Grundstücke | 679 | 759 | +12 % | 741,8 | 811,6 | +9 % | 143,0 | 108,6 | −24 % | – |
| Individueller Wohnungsbau | 385 | 497 | +29 % | 152,5 | 196,4 | +29 % | 26,7 | 41,0 | +53 % | −8 % |
| Geschosswohnungsbau | 52 | 85 | +63 % | 106,0 | 243,2 | +129 % | 11,4 | 17,9 | +57 % | – |
| Misch- und Kerngebietsflächen | 5 | 7 | +40 % | 134,3 | 185,6 | +38 % | 1,5 | 2,3 | +55 % | – |
| Gewerbeflächen | 34 | 25 | −26 % | 274,5 | 127,0 | −54 % | 31,7 | 15,3 | −52 % | – |
| Bebaute Grundstücke | 2.930 | 3.384 | +15 % | 6.590,5 | 7.962,8 | +21 % | 309,7 | 340,0 | +10 % | – |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.116 | 2.478 | +17 % | 1.336,5 | 1.568,1 | +17 % | 126,5 | 151,0 | +19 % | −7 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt) | 600 | 677 | +13 % | 2.950,0 | 4.375,3 | +48 % | 82,6 | 102,3 | +24 % | −7 % |
| Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) | 362 | 393 | +9 % | 1.401,1 | 1.978,5 | +41 % | 48,9 | 57,8 | +18 % | −11 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 234 | 275 | +18 % | 1.545,8 | 2.319,9 | +50 % | 33,5 | 42,2 | +26 % | −5 % |
| Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte | 76 | 75 | −1 % | 1.709,8 | 1.063,6 | −38 % | 48,8 | 33,0 | −32 % | – |
| Wohnungs- und Teileigentum | 13.842 | 16.526 | +19 % | 5.032,1 | 5.964,4 | +19 % | – | – | – | – |
| Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten | 12.132 | 14.383 | +19 % | 4.753,7 | 5.569,9 | +17 % | 879,0 | 1.046,3 | +19 % | – |
| Eigentumswohnungen | 11.734 | 13.967 | +19 % | 4.563,7 | 5.397,3 | +18 % | 835,8 | 1.006,6 | +20 % | −3 % |
| Gewerbeeinheiten | 398 | 416 | +5 % | 190,0 | 172,6 | −9 % | 43,2 | 39,7 | −8 % | – |
| Berlin insgesamt | 17.451 | 20.669 | +18 % | 12.364,4 | 14.738,8 | +19 % | 452,7 | 448,6 | −1 % | – |
Entwicklung im Bild
In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum
Unbebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent
Neubauten 2024
Baujahre ab 2021, nicht in Paketen veräußert; Vorjahr: Baujahre ab 2020.3
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2023 | 2024 | ∆ | 2023 | 2024 | ∆ | 2023 | 2024 | ∆ | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 28 | 56 | +100 % | 23,2 | 42,5 | +83 % | 1,3 | 2,3 | +73 % | −17 % |
| Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) | 1.283 | 1.589 | +24 % | 698,2 | 852,4 | +22 % | – | – | – | −3 % |
Eckwerte aus dem Bericht
- Spitzenwert Geschosswohnungsbau: 7.000 €/m² Grundstücksfläche zum 1. Januar 2025 (Vorjahr 7.500); das Bodenrichtwertniveau blieb in diesem Teilmarkt unverändert.
- Bauland für Eigenheime: Spitzenwert 2.800 €/m² in Grunewald und Dahlem; stadtweit gaben die Bodenrichtwerte um rund 15 Prozent nach, bei wieder steigender Nachfrage.
- Spitzenwert für gewerbliche Nutzungen am Gleisdreieck: nur noch 4.500 €/m² Grundstücksfläche (Vorjahr 6.000).
- Fast die Hälfte des Jahresumsatzes bei Mietwohnhäusern (944,7 Mio. Euro) und Wohn- und Geschäftshäusern (rund 1.092 Mio. Euro) entfiel auf das vierte Quartal.
- Die Bodenrichtwerte für kern- und mischgebietstypische sowie hochwertige gewerbliche Nutzungen sanken erneut um durchschnittlich 10 bis 30 Prozent.
Hinweise
- Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
- Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
- Die Zuwächse bei neu errichteten Ein- und Zweifamilienhäusern beruhen auf einer sehr geringen Fallzahl von 56 Verkäufen; einige sehr teuer verkaufte Grundstücke dürften den deutlichen Preisrückgang von 17 Prozent im Vorjahresvergleich mitgeprägt haben.
- Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im Jahr 2024 entfielen 677 Kauffälle mit 374,8 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahr: 513 Kauffälle, 212,6 Mio. Euro).
- Bei Mietwohnhäusern sowie Wohn- und Geschäftshäusern können einzelne hochpreisige oder großflächige Objekte den Geldumsatz und den mittleren Kaufpreis je Quadratmeter erheblich beeinflussen.
- Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
- Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.
Vorläufige Analyse aller notariell beurkundeten Kaufverträge des Jahres 2024, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. Januar 2025 vorlagen. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.