Immobilienmarkt Berlin 2025
Berliner Immobilienmarkt weiter preisstabil
2025 war der Berliner Immobilienmarkt das zweite Jahr in Folge in Bewegung: In nahezu allen Teilmärkten wurde wieder mehr gehandelt, vom Bauland bis zur Eigentumswohnung. Die Preise haben ihren Boden gefunden und zeigen leicht nach oben. Die Korrekturjahre nach der Zinswende scheinen damit weitgehend überwunden.
Die Ausnahme bleibt der Neubau. Hohe Bau- und Finanzierungskosten, Bürokratie und lange Verfahren machen Wohnungsbau schwer kalkulierbar, bei den aktuellen Neuvermietungsmieten rechnen sich viele Projekte nicht. Aktiv sind vor allem die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, gestützt von der Förderung des Landes, während die Nachfrage nach neuen Wohnungen das Angebot weiter deutlich übersteigt.
Der Markt in Zahlen
- 22.696+10 %
- Kauffälle
- 15,9 Mrd. €+8 %
- Geldumsatz
- 604,5 ha+35 %
- Umgesetzte Fläche (Grundstücke)
- 5.471 €/m²+4 %
- Ø-Preis Eigentumswohnungen1
- 636.000 €±0 %
- Ø-Preis je Ein-/Zweifamilienhaus1
- 493 €/m²−1 %
- Ø-Preis Bauland Eigenheime1
- Die Anzahl der Kauffälle stieg um 10 Prozent auf 22.696, mit deutlichen Zuwächsen von 29 Prozent bei Büro- und Geschäftshäusern sowie 23 Prozent bei Wohn- und Geschäftshäusern.
- Der Geldumsatz stieg um 8 Prozent auf 15,9 Mrd. Euro, mit dem größten Anstieg von 38 Prozent beim Bauland für den Geschosswohnungsbau.
- Das Preisniveau zeigt sich insgesamt stabil mit leichten positiven Tendenzen.
Teilmärkte im Überblick
Alle Teilmärkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha2 | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2024 | 2025 | ∆ | 2024 | 2025 | ∆ | 2024 | 2025 | ∆ | |
| Unbebaute Grundstücke | 759 | 822 | +8 % | 811,6 | 1.061,3 | +31 % | 108,6 | 216,7 | +99 % | – |
| Individueller Wohnungsbau | 497 | 496 | ±0 % | 196,4 | 214,3 | +9 % | 41,0 | 43,5 | +6 % | −1 % |
| Geschosswohnungsbau | 85 | 90 | +6 % | 243,2 | 334,9 | +38 % | 17,9 | 21,3 | +19 % | – |
| Misch- und Kerngebietsflächen | 7 | 11 | +57 % | 185,6 | 229,2 | +24 % | 2,3 | 3,6 | +57 % | – |
| Gewerbeflächen | 25 | 35 | +40 % | 127,0 | 145,9 | +15 % | 15,3 | 25,1 | +65 % | – |
| Bebaute Grundstücke | 3.384 | 3.770 | +11 % | 7.962,8 | 8.051,0 | +1 % | 340,0 | 387,9 | +14 % | – |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 2.478 | 2.664 | +8 % | 1.568,1 | 1.694,0 | +8 % | 151,0 | 163,9 | +9 % | ±0 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser (gesamt) | 677 | 832 | +23 % | 4.375,3 | 4.345,0 | −1 % | 102,3 | 117,5 | +15 % | +2 % |
| Mietwohnhäuser (ohne Gewerbe) | 393 | 431 | +10 % | 1.978,5 | 1.702,0 | −14 % | 57,8 | 54,8 | −5 % | +3 % |
| Wohn- und Geschäftshäuser | 275 | 320 | +16 % | 2.319,9 | 2.068,3 | −11 % | 42,2 | 45,8 | +9 % | +4 % |
| Büro- und Geschäftshäuser einschl. Einzelhandelsobjekte | 75 | 97 | +29 % | 1.063,6 | 1.285,3 | +21 % | 33,0 | 52,4 | +59 % | – |
| Wohnungs- und Teileigentum | 16.526 | 18.104 | +10 % | 5.964,4 | 6.751,3 | +13 % | – | – | – | – |
| Eigentumswohnungen und Gewerbeeinheiten | 14.383 | 15.783 | +10 % | 5.569,9 | 6.162,3 | +11 % | 1.046,3 | 1.139,3 | +9 % | – |
| Eigentumswohnungen | 13.967 | 15.368 | +10 % | 5.397,3 | 5.964,6 | +11 % | 1.006,6 | 1.090,3 | +8 % | +4 % |
| Gewerbeeinheiten | 416 | 415 | ±0 % | 172,6 | 197,7 | +15 % | 39,7 | 49,0 | +23 % | – |
| Berlin insgesamt | 20.669 | 22.696 | +10 % | 14.738,8 | 15.863,6 | +8 % | 448,6 | 604,5 | +35 % | – |
Entwicklung im Bild
In Mio. €, Vorjahreszeitraum und Berichtszeitraum
Unbebaute Grundstücke
Bebaute Grundstücke
Wohnungs- und Teileigentum
Veränderung zum Vorjahreszeitraum in Prozent
Neubauten 2025
Baujahre ab 2022, nicht in Paketen veräußert; Vorjahr: Baujahre ab 2021.3
| Kauffälle | Geldumsatz in Mio. € | Fläche in ha | Mittl. Kaufpreis ∆ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Teilmarkt | 2024 | 2025 | ∆ | 2024 | 2025 | ∆ | 2024 | 2025 | ∆ | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 56 | 39 | −30 % | 42,5 | 33,9 | −20 % | 2,3 | 1,9 | −15 % | +6 % |
| Eigentumswohnungen (Erstverkäufe) | 1.589 | 1.540 | −3 % | 852,4 | 801,6 | −6 % | – | – | – | +10 % |
Eckwerte aus dem Bericht
- Das teuerste Bauland für Geschosswohnungen kostet 7.000 €/m² Grundstücksfläche, umgerechnet rund 2.200 €/m² Wohnfläche (Stichtag 1. Januar 2026).
- Beim Bauland für Eigenheime führen Grunewald, Dahlem und das Hansaviertel mit 2.700 €/m².
- Der Spitzenwert für Büronutzungen liegt am Moritzplatz in Kreuzberg: 4.500 €/m² Grundstücksfläche, rund 1.500 €/m² Nutzfläche.
- Die Bodenrichtwerte bleiben beim Geschosswohnungsbau stabil; Bauland für Eigenheime gibt leicht nach, Büroflächen außerhalb der Top-Lagen deutlich (−10 bis −30 Prozent).
- Mikroapartments prägen den Neubaumarkt: Mit Preisen von teils über 10.000 €/m² Wohnfläche bilden sie ein eigenes Segment und verzerren die Durchschnittspreise.
Hinweise
- Preisniveau rechnerisch aus Geldumsatz, Fallzahlen und Flächen der Teilmärkte (Wohnungen je m² Wohnfläche, Bauland je m² Grundstücksfläche); die Veränderung ist die Angabe des Gutachterausschusses zum mittleren Kaufpreis.
- Wohn-/Nutzfläche in Tsd. m² (Wohnungs- und Teileigentum), nur für Objekte außerhalb von Paketen.
- Eigentumswohnungen im Neubau einschließlich Mikroapartments mit bis zu 30 m² Wohnfläche. Im Jahr 2025 wurden 308 Mikroapartments verkauft, im Jahr 2024 waren es 228. Diese Objekte erzielen im Mittel über 10.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche; ohne sie liegt die Preisentwicklung bei rund +5 Prozent statt +10 Prozent.
- Bei der Ermittlung der Kauffallzahlen zählt jede in einem Paket (Immobilienportfolio) veräußerte Immobilie als ein Fall. Im Jahr 2025 entfielen 934 Kauffälle mit 1.090,0 Mio. Euro auf Pakete (Vorjahr: 677 Kauffälle, 374,8 Mio. Euro).
- In den Teilmärkten Mietwohnhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser sind Paketverkäufe nicht berücksichtigt, da sie den Unterkategorien nicht eindeutig zuzuordnen sind; in der Gesamtbetrachtung der Wohn- und Geschäftshäuser sind sie enthalten.
- Die Flächenangaben beziehen sich nur auf den Teilmarkt Grundstücke. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist stattdessen die Wohn- beziehungsweise Nutzfläche in Tausend Quadratmetern angegeben.
- Die Angaben zur Änderung des mittleren Kaufpreises stehen nur dort, wo sie nach Fallzahlen und räumlicher Vergleichbarkeit sinnvoll sind.
- Die zum Stichtag 1. Januar 2026 beschlossenen Bodenrichtwerte sind über die Bodenrichtwertkarte des Landes Berlin abrufbar.
Vorläufige Analyse aller notariell beurkundeten Kaufverträge des Jahres 2025, die dem Gutachterausschuss bis zum 31. Januar 2026 vorlagen. Der endgültige Bericht zum Immobilienmarkt 2025/2026 erscheint voraussichtlich Mitte 2026. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin.