Bodenrichtwert: Was Ihr Grundstück wirklich wert ist und was nicht

Der Bodenrichtwert ist die wichtigste öffentliche Zahl zum Wert von Grund und Boden in Deutschland. Er steckt in jedem Grundsteuerbescheid, in jedem Verkehrswertgutachten und in fast jeder Kaufpreisverhandlung. Trotzdem wird er fast immer falsch verstanden: als Preis, als Marktwert oder als amtliche Taxe. Er ist nichts davon.

Dieser Beitrag erklärt, was der Bodenrichtwert tatsächlich aussagt, wer ihn ermittelt, wo Sie ihn kostenlos finden und warum Ihr Grundstück trotzdem deutlich mehr oder weniger wert sein kann.

Das Wichtigste in Kürze

• Durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Boden, in Euro je Quadratmeter
• Gilt für eine ganze Zone, nicht für das einzelne Grundstück
• Ermittelt von unabhängigen Gutachterausschüssen, aus notariell beurkundeten Kaufpreisen
• Stichtag ist in der Regel der 1. Januar
• Weder Kaufpreis noch Marktwert, und nie das Gebäude
• Kostenlos abrufbar über BORIS der Länder und BORIS-D bundesweit

Was versteht man unter dem Bodenrichtwert?

Die gesetzliche Definition steht in § 196 Baugesetzbuch (BauGB): Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die in Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen. Angegeben wird er in Euro je Quadratmeter Grundstücksfläche, immer bezogen auf ein unbebautes Grundstück.

Drei Dinge daran sind entscheidend und werden oft überlesen:

1. Durchschnittlich. Der Wert bildet die Mitte vieler Grundstücke ab, nicht das beste und nicht das schlechteste.
2. Lagewert des Bodens. Gemeint ist ausschließlich der Grund und Boden. Ein Haus, eine Garage oder ein gepflegter Garten verändern den Bodenrichtwert nicht.
3. Eine Zone, ein Wert. Deutschland ist flächendeckend in sogenannte Bodenrichtwertzonen eingeteilt. Innerhalb einer Zone gilt ein Wert, auch wenn die Grundstücke darin im Detail unterschiedlich sind.

Zu jedem Bodenrichtwert gehört ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück: ein typisches Grundstück der Zone mit festgelegten Merkmalen, etwa Wohnbaufläche, erschließungsbeitragsfrei, Geschossflächenzahl 0,8, 600 Quadratmeter groß. Nur für genau dieses Musterstück gilt der Wert eins zu eins. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden.

Wer legt den Bodenrichtwert fest, und woher kommen die Zahlen?

Zuständig sind die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Es gibt sie seit dem Bundesbaugesetz von 1960, und zwar bewusst als unabhängige Gremien: Die Mitglieder sind Sachverständige aus Immobilienwirtschaft, Vermessung, Banken und Finanzverwaltung, die nicht an Weisungen gebunden sind. Angesiedelt sind die Ausschüsse je nach Bundesland bei Landkreisen, kreisfreien Städten oder den Vermessungsverwaltungen.

Die Datengrundlage ist etwas, das viele nicht wissen: Jeder Notar in Deutschland ist gesetzlich verpflichtet, jeden Grundstückskaufvertrag an den zuständigen Gutachterausschuss zu schicken (§ 195 BauGB). Daraus entsteht die sogenannte Kaufpreissammlung, die einzige vollständige Datenbank echter Immobilienpreise in Deutschland. Sie ist nicht öffentlich, aber sie ist die Basis für jeden Bodenrichtwert.

Der Ausschuss wertet die Verkäufe aus, rechnet Besonderheiten heraus und leitet daraus den Wert je Zone ab. Wo in einer Zone kaum verkauft wird, greift er auf Vergleichszonen, Indexreihen und Erfahrungswerte zurück. Deshalb ist der Bodenrichtwert in dünn besiedelten Gebieten tendenziell unsicherer als in Städten mit hunderten Transaktionen pro Jahr.

Wie oft werden die Werte aktualisiert?

Das Baugesetzbuch schreibt eine Ermittlung mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres vor. Praktisch alle Bundesländer sind inzwischen zu einem jährlichen Rhythmus übergegangen, Stichtag ist dann der 1. Januar. Veröffentlicht werden die Werte meist im Frühjahr oder Sommer desselben Jahres.

Zwei Besonderheiten sollten Sie kennen:

• Der Grundsteuer-Stichtag ist eingefroren. Für die neue Grundsteuer zählt bundesweit der Bodenrichtwert zum 1. Januar 2022, unabhängig davon, wie sich die Werte seitdem entwickelt haben. Die nächste Hauptfeststellung ist erst zum 1. Januar 2029 vorgesehen.
• Bodenrichtwerte können auch sinken. Nach dem Zinsanstieg 2022 haben zahlreiche Gutachterausschüsse die Werte zum Stichtag 2024 erstmals seit über zehn Jahren wieder nach unten korrigiert, teils um 10 bis 20 Prozent. Der weit verbreitete Glaube, Bodenrichtwerte würden nur steigen, ist falsch.

Ist der Bodenrichtwert gleich Grundstückspreis?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt, Ihr Grundstück ist ein Einzelfall. Der tatsächlich erzielbare Preis weicht in der Praxis regelmäßig um 20 bis 30 Prozent nach oben oder unten ab, in Einzelfällen deutlich mehr. Typische Gründe:

• Lage innerhalb der Zone. Ein Eckgrundstück am Park und ein Grundstück an der Durchgangsstraße können in derselben Zone liegen.
• Zuschnitt und Größe. Sehr kleine, sehr große oder schlecht geschnittene Grundstücke (Handtuch, Hinterland, Hanglage) werden mit sogenannten Umrechnungskoeffizienten angepasst.
• Baurecht. Darf höher oder dichter gebaut werden als beim Richtwertgrundstück, steigt der Wert. Gilt ein Bebauungsplan mit Einschränkungen, sinkt er.
• Erschließung. Stehen noch Erschließungsbeiträge aus, werden diese vom Wert abgezogen.
• Belastungen. Altlasten, Wegerechte, Leitungsrechte oder Denkmalschutz drücken den Preis.
• Marktphase. In angespannten Märkten liegen die Kaufpreise oft über dem Richtwert, der ja auf Verkäufen des Vorjahres beruht. In schwachen Märkten liegen sie darunter.

Für eine erste Orientierung ist die Rechnung trotzdem simpel:

Bodenwert ≈ Grundstücksfläche × Bodenrichtwert

Beispiel: 600 m² × 450 €/m² = 270.000 €

Das ist der Bodenwert, nicht der Grundstückspreis. Wer verkaufen oder kaufen will, braucht als nächsten Schritt entweder Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung (Auskunft beim Gutachterausschuss) oder ein Gutachten.

Ist Bodenrichtwert gleich Marktwert?

Auch das nein, und hier liegt der häufigste Denkfehler. Der Marktwert, im Gesetz Verkehrswert genannt (§ 194 BauGB), ist der Preis, der für die gesamte Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein davon.

Bei einem bebauten Grundstück kommt zum Bodenwert der Gebäudewert dazu, abzüglich Alterswertminderung und Instandhaltungsstau. Bei vermieteten Objekten wird zusätzlich der Ertrag betrachtet. Ein Reihenhaus aus den 1960er-Jahren und ein Neubau auf identischen Grundstücken haben denselben Bodenrichtwert, aber einen völlig anderen Marktwert.

Umgekehrt gibt es den seltenen Fall, in dem beides fast zusammenfällt: ein unbebautes, voll erschlossenes Standardgrundstück in einer gut gehandelten Zone. Dort ist der Bodenrichtwert eine sehr brauchbare Näherung an den Marktwert.

Wo ist der höchste Bodenrichtwert in Deutschland?

In der Münchner Altstadt. Zum Stichtag 1. Januar 2026 weist das dortige Bodenrichtwertportal für die Spitzenlage einen Wert von rund 155.000 Euro je Quadratmeter aus. Das ist kein Tippfehler: Ein einziger Quadratmeter unbebauter Boden ist dort so viel wert wie ein ganzes Baugrundstück in vielen Mittelstädten.

Zur Einordnung die Gegenseite: In abgelegenen Dörfern der Altmark oder im brandenburgischen Havelland gibt es Wohnbauflächen für rund 10 Euro je Quadratmeter. Für Ackerland liegen die Werte je nach Bodengüte zwischen unter einem und einigen Euro, für Waldflächen bei etwa 30 bis 45 Cent. Die Spanne zwischen dem billigsten und dem teuersten Boden in Deutschland beträgt also rund das Vierhunderttausendfache.

Die Spitzenwerte in den Innenstädten sind übrigens fast ausschließlich Geschäftslagen für Handel und Büro. Für reine Wohnlagen liegen selbst die teuersten Zonen deutscher Großstädte im vierstelligen, in Ausnahmefällen niedrigen fünfstelligen Bereich.

Wie kann ich den Bodenrichtwert ermitteln?

Der schnellste Weg führt über das Internet, und zwar kostenlos:

1. BORIS des jeweiligen Bundeslandes. Jedes Land betreibt ein Bodenrichtwert-Informationssystem (meist „BORIS“ plus Länderkürzel). Adresse eingeben, auf die Zone klicken, fertig. Die Einsicht ist in allen Ländern gebührenfrei, in den meisten auch der Download.
2. BORIS-D. Das länderübergreifende Portal bodenrichtwerte-boris.de bündelt die Daten aller Bundesländer in einer Karte. Praktisch, wenn Sie Grundstücke in verschiedenen Ländern vergleichen wollen. Für Details lohnt sich trotzdem der Blick ins Landesportal, weil dort mehr Merkmale angezeigt werden.
3. Gutachterausschuss direkt. Für eine rechtsverbindliche schriftliche Auskunft, für ältere Stichtage oder für Werte aus der Kaufpreissammlung wenden Sie sich an den Gutachterausschuss. Diese Auskünfte sind gebührenpflichtig, meist zwischen 20 und 60 Euro.

Was Sie dafür brauchen: die Adresse oder, besser, die Flurstücksbezeichnung (Gemarkung, Flur, Flurstücksnummer). Letztere steht im Grundbuchauszug und im Liegenschaftskataster. Gerade bei Grundstücken ohne Hausnummer, Hinterliegergrundstücken oder Ackerflächen kommen Sie ohne Flurstücksnummer nicht weiter.

Wie lese ich eine Bodenrichtwertkarte richtig?

Die reine Zahl ist nur die halbe Information. Neben dem Wert zeigt jede Karte einen „Stempel“ mit Kürzeln, die beschreiben, für welches Musterstück der Wert gilt. Die wichtigsten:

Steht etwa in Ihrer Zone „450 W ebf 0,8 B“, gilt der Wert von 450 Euro je Quadratmeter für ein baureifes, voll erschlossenes Wohngrundstück, auf dem 0,8 Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstück gebaut werden dürfen. Hat Ihr Grundstück eine höhere zulässige GFZ, ist es tendenziell mehr wert, nicht weniger.

Wofür wird die Zahl überhaupt gebraucht?

Mehr Stellen rechnen mit ihm, als die meisten Eigentümer ahnen:

• Grundsteuer. Im Bundesmodell fließt der Bodenrichtwert direkt in den Grundsteuerwert ein. In Baden-Württemberg ist er sogar die einzige Bemessungsgrundlage: Fläche mal Bodenrichtwert, das Gebäude spielt keine Rolle.
• Erbschaft- und Schenkungsteuer. Das Finanzamt bewertet Grundstücke ohne eigenes Gutachten nach dem Bewertungsgesetz, und der Bodenwert darin ist immer der Bodenrichtwert. Wer erbt, erbt auch den Bodenrichtwert.
• Verkehrswertgutachten. Jedes Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) beginnt beim Bodenrichtwert.
• Finanzierung. Banken nutzen ihn zur Ermittlung des Beleihungswerts.
• Kommunen. Vorkaufsrechte, Umlegungsverfahren, Enteignungsentschädigungen und städtebauliche Verträge werden am Bodenrichtwert ausgerichtet.
• Kaufpreisverhandlungen. Für Käufer und Verkäufer ist er die einzige neutrale, kostenlose Referenz. Wer ihn nicht kennt, verhandelt blind.

Kann ich gegen den Wert Einspruch einlegen?

Gegen den Bodenrichtwert selbst nicht. Er ist kein Verwaltungsakt, sondern eine fachliche Feststellung, und damit nicht anfechtbar. Was Sie tun können, ist beim Gutachterausschuss eine Überprüfung anregen, etwa wenn Ihr Grundstück offensichtlich in die falsche Zone eingeordnet wurde. Darauf besteht aber kein Anspruch.

Anders sieht es beim Grundsteuerbescheid aus. Hier hat sich 2024 etwas Wesentliches geändert: Der Bundesfinanzhof hat in zwei Eilverfahren entschieden, dass Eigentümer einen niedrigeren tatsächlichen Wert nachweisen dürfen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den Verkehrswert um mindestens 40 Prozent übersteigt. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit mit dem Jahressteuergesetz 2024 ins Bewertungsgesetz übernommen (§ 220 BewG). Der Nachweis läuft in der Regel über ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen oder des Gutachterausschusses. Für Grundstücke, die deutlich schlechter sind als das Richtwertgrundstück ihrer Zone, kann sich das lohnen.

5 Dinge über den Bodenrichtwert, die kaum jemand weiß

1. Er gilt auch für bebaute Grundstücke, aber als wäre nichts drauf. Der Bodenrichtwert Ihres Hausgrundstücks beschreibt den Wert, den der Boden hätte, wenn das Haus nicht existierte.
2. Zonengrenzen verlaufen oft mitten durch Straßen. Die linke Straßenseite kann 20 Prozent mehr wert sein als die rechte, weil dort ein anderer Bebauungsplan gilt.
3. Es gibt Bodenrichtwerte für Äcker, Wiesen und Wald. Nicht nur Bauland wird bewertet. Wer eine Streuobstwiese erbt, findet auch dafür einen Wert.
4. Der Bodenrichtwert hinkt dem Markt immer hinterher. Er beruht auf Verkäufen des Vorjahres. In einem drehenden Markt ist er zum Zeitpunkt der Veröffentlichung schon ein halbes Jahr alt.
5. Angebotspreise sind ihm egal. Was auf Immobilienportalen verlangt wird, fließt nicht ein. Nur, was tatsächlich beim Notar unterschrieben wurde.

Häufige Fragen zum Bodenrichtwert

Ist die Abfrage kostenlos?

Die Online-Einsicht über die Landesportale (BORIS) und BORIS-D ist in allen Bundesländern kostenlos. Gebühren fallen nur für schriftliche, rechtsverbindliche Auskünfte des Gutachterausschusses oder für Auszüge aus der Kaufpreissammlung an.

Gilt der Bodenrichtwert auch für mein bebautes Grundstück?

Ja, aber nur für den Boden. Der Wert wird so ermittelt, als wäre das Grundstück unbebaut. Für den Wert der gesamten Immobilie muss der Gebäudewert hinzugerechnet werden.

Welcher Stichtag gilt für die Grundsteuer?

Unabhängig von den jährlichen Aktualisierungen bleibt für die Grundsteuer der Wert zum 1. Januar 2022 maßgeblich, bis zur nächsten Hauptfeststellung zum 1. Januar 2029.

Warum liegt mein Kaufpreis deutlich über dem Bodenrichtwert?

Weil der Bodenrichtwert ein Durchschnitt für unbebauten Boden ist und auf Verkäufen des Vorjahres beruht. Ein Gebäude, eine überdurchschnittliche Lage innerhalb der Zone, mehr Baurecht oder ein angespannter Markt erklären den Unterschied.

Was bedeutet „ebf“ beim Bodenrichtwert?

„ebf“ steht für erschließungsbeitragsfrei: Der Wert gilt für ein Grundstück, für das keine Erschließungsbeiträge mehr erhoben werden. Bei „ebp“ (erschließungsbeitragspflichtig) müssen die Kosten für Straße, Kanal und Co. noch gezahlt werden und sind vom Wert abzuziehen.

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Rechtsgrundlagen: §§ 192 bis 199 BauGB (Gutachterausschüsse, Kaufpreissammlung, Bodenrichtwerte), Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021), §§ 218 ff. Bewertungsgesetz (Grundsteuerwert).