Grundbuchauszug: Was drinsteht und wie Sie ihn anfordern

Wem gehört ein Grundstück? In Deutschland beantwortet diese Frage nicht der Kaufvertrag, nicht das Finanzamt und nicht das Katasteramt, sondern ein einziges Register: das Grundbuch. Was dort steht, gilt. Wer dort nicht steht, ist nicht Eigentümer, egal was er bezahlt hat.

Dieser Beitrag erklärt, wie das Grundbuch aufgebaut ist, was sich hinter den Abteilungen I bis III verbirgt, wer es einsehen darf und wie Sie einen Grundbuchauszug anfordern, inklusive der Kosten und der Fallen bei Online-Anbietern.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Grundbuch ist das amtliche Register für Eigentum, Lasten und Schulden an Grundstücken, geführt vom Amtsgericht
• Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift eines Blatts: Bestandsverzeichnis plus Abteilungen I, II und III
• Kosten: 10 € unbeglaubigt, 20 € beglaubigt
• Einsehen darf nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO)
• Angefordert wird beim Grundbuchamt des Amtsgerichts oder über einen Notar; kostenlos ist beides nicht
• Eigentum wechselt erst mit der Eintragung, nicht mit dem Kaufvertrag

Was ist das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das für jedes Grundstück in Deutschland dokumentiert, wem es gehört, welche Rechte Dritter darauf liegen und welche Grundpfandrechte es belasten. Geführt wird es vom Grundbuchamt, einer Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Jedes Grundstück hat genau ein Grundbuchblatt, und jedes Blatt hat eine Nummer, die es zusammen mit dem Grundbuchbezirk eindeutig macht.

Seine Autorität bezieht das Grundbuch aus zwei Paragrafen des BGB, die man kennen sollte:

• § 891 BGB, die Vermutung: Was im Grundbuch steht, gilt als richtig, bis das Gegenteil bewiesen ist.
• § 892 BGB, der öffentliche Glaube: Wer sich beim Kauf auf das Grundbuch verlässt, wird geschützt. Kauft jemand gutgläubig vom eingetragenen Eigentümer, wird er selbst dann Eigentümer, wenn der Eintrag falsch war.

Diese Verlässlichkeit ist der Grund, warum Banken, Notare und Gerichte ausschließlich mit dem Grundbuch arbeiten. Geführt wird es heute fast überall elektronisch; das gebundene Papierbuch, dem es den Namen verdankt, liegt nur noch im Archiv.

Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Jedes Grundbuchblatt hat denselben Aufbau, und ein Grundbuchauszug ist nichts anderes als die Abschrift genau dieser Teile in genau dieser Reihenfolge:

1. Aufschrift. Das Deckblatt: zuständiges Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer.
2. Bestandsverzeichnis. Das Grundstück selbst, beschrieben mit Gemarkung, Flur und Flurstück, dazu Lage, Wirtschaftsart und Größe. Diese Angaben kommen aus dem Liegenschaftskataster: Das Grundbuch sagt, wem ein Grundstück gehört, das Kataster, wo es liegt und wie groß es ist.
3. Abteilung I. Der oder die Eigentümer, mit dem Grund des Erwerbs: Auflassung (Kauf), Erbfolge oder Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Bei mehreren Eigentümern stehen hier auch die Anteile.
4. Abteilung II. Alle Lasten und Beschränkungen außer Grundpfandrechten: Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte, die Auflassungsvormerkung sowie Vermerke zu Insolvenz oder Zwangsversteigerung.
5. Abteilung III. Die Grundpfandrechte: Grundschulden und Hypotheken, jeweils mit Betrag, Zinssatz und Rang.

Die Flurstücksbezeichnung aus dem Bestandsverzeichnis ist übrigens derselbe Schlüssel, den Sie für die Abfrage des Bodenrichtwerts brauchen. Ein Grund mehr, den eigenen Auszug einmal gelesen zu haben.

Was ist ein Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist die vollständige Abschrift eines Grundbuchblatts, heute in der Regel ein Ausdruck aus dem elektronischen Grundbuch. Er zeigt alle aktuellen Eintragungen und, je nach Variante, auch die geröteten, also gelöschten.

Zwei Formen gibt es, und der Unterschied ist nur die Beweiskraft:

Banken verlangen für eine Finanzierung meist einen Auszug, der nicht älter als drei bis sechs Monate ist. Ein Grundbuchauszug ist immer eine Momentaufnahme; was danach eingetragen wird, steht nicht darin.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Anders als das Handelsregister ist das Grundbuch nicht für jedermann offen. § 12 GBO verlangt ein berechtigtes Interesse: ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse, das über bloße Neugier hinausgeht. Die Hürde ist niedriger als ein rechtliches Interesse, aber sie existiert: Wer nur wissen will, was dem Nachbarn gehört, geht leer aus.

Ein berechtigtes Interesse haben regelmäßig:

• Eigentümer für ihr eigenes Grundstück, jederzeit und ohne Begründung
• Käufer, sobald es konkret wird, spätestens mit dem notariellen Kaufvertrag oder einer Finanzierungszusage; der bloße Wunsch zu kaufen genügt noch nicht
• Erben und Pflichtteilsberechtigte für Grundstücke des Erblassers
• Gläubiger mit vollstreckbarem Titel gegen den Eigentümer
• Mieter, die klären wollen, ob ihr Vermieter wirklich Eigentümer ist
• Notare, Behörden, Gerichte und Banken im Rahmen ihrer Aufgaben, ohne Einzelprüfung

Makler und Kaufinteressenten in der Besichtigungsphase lassen sich den Auszug deshalb praktisch immer vom Eigentümer geben; das ist der schnellste und sauberste Weg.

Wie kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?

Drei Wege führen zum Auszug, und keiner davon ist kostenlos:

1. Grundbuchamt beim Amtsgericht. Der Standardweg, auch in Bayern und allen anderen Ländern: formloser schriftlicher Antrag oder persönliche Vorsprache beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. In den Antrag gehören die Grundstücksbezeichnung (Adresse oder besser Gemarkung, Flur, Flurstück bzw. Blattnummer), Ihr berechtigtes Interesse samt Nachweis und die gewünschte Form (einfach oder beglaubigt). Viele Gerichte stellen dafür Formulare auf ihren Websites bereit; der Auszug kommt per Post, meist innerhalb von ein bis zwei Wochen.
2. Über einen Notar. Notare haben Zugriff auf das elektronische Grundbuch und rufen den Auszug in Minuten ab. Rund um Kauf, Verkauf und Finanzierung erledigt der Notar das ohnehin; nur dafür extra zum Notar zu gehen lohnt wegen der Gebühren selten.
3. Online über Grundregister. Einfach und ohne Termin können Sie den Auszug auch bei uns online beantragen.

Was steht in Abteilung II?

Abteilung II ist die unterschätzte Abteilung. Käufer blättern zur Grundschuld in Abteilung III, dabei stehen die Rechte, die den Gebrauch des Grundstücks dauerhaft einschränken, eine Seite davor:

• Auflassungsvormerkung. Die Reservierung des Eigentums für den Käufer (§ 883 BGB). Der Notar lässt sie direkt nach dem Kaufvertrag eintragen; ab dann kann der Verkäufer das Grundstück nicht mehr wirksam an einen Dritten verkaufen oder neu belasten. Erst wenn der Kaufpreis gezahlt ist, wird der Käufer als Eigentümer eingetragen und die Vormerkung gelöscht. Eine Auflassungsvormerkung im Auszug eines Verkaufsobjekts bedeutet schlicht: Dieses Grundstück ist schon verkauft.
• Wohnrecht und Nießbrauch. Typisch nach einer Übergabe an die Kinder: Die Eltern bleiben wohnen (Wohnrecht) oder behalten sogar die Mieteinnahmen (Nießbrauch). Beide Rechte bleiben beim Verkauf bestehen und mindern den Wert erheblich.
• Wegerechte und Leitungsrechte (Grunddienstbarkeiten). Nachbarn dürfen über das Grundstück fahren, Versorger ihre Leitungen liegen lassen.
• Vorkaufsrechte für bestimmte Personen oder die Gemeinde.
• Vermerke zu Zwangsversteigerung, Zwangsverwaltung oder Insolvenz, für Käufer das deutlichste Warnsignal im ganzen Grundbuch.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist das Pfandrecht der Praxis: Sie sichert heute fast jede Baufinanzierung in Deutschland. Die Bank lässt sich in Abteilung III eine Grundschuld eintragen, meist in Höhe des Darlehens, und darf das Grundstück zwangsversteigern lassen, wenn der Kredit platzt.

Das Besondere, und der Unterschied zur Hypothek: Die Grundschuld ist nicht an eine konkrete Forderung gebunden. Sie bleibt in voller Höhe bestehen, auch wenn das Darlehen längst getilgt ist. Welche Forderungen sie sichert, regelt ein separater Vertrag mit der Bank, die Sicherungsabrede.

Dass die getilgte Grundschuld stehen bleibt, ist kein Fehler, sondern oft sinnvoll: Sie kann für eine spätere Modernisierung oder Anschlussfinanzierung wiederverwendet werden, ohne neue Notar- und Grundbuchkosten. Verkauft werden soll das Haus lastenfrei; dann muss sie weg (dazu unten).

Wie läuft eine Eintragung ins Grundbuch ab?

Ins Grundbuch kommt nichts formlos. Jede Eintragung braucht einen Antrag (§ 13 GBO), die Bewilligung des Betroffenen (§ 19 GBO) und öffentlich beglaubigte Urkunden (§ 29 GBO). Deshalb führt der Weg praktisch immer über einen Notar. Beim Hauskauf sieht die Kette so aus:

1. Notarieller Kaufvertrag. Ohne Beurkundung ist der Vertrag nichtig.
2. Auflassungsvormerkung in Abteilung II sichert den Käufer.
3. Kaufpreiszahlung, sobald der Notar grünes Licht gibt (Lastenfreistellung geregelt, Vorkaufsrechte geklärt, Vormerkung eingetragen).
4. Umschreibung des Eigentums in Abteilung I, nach Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Grunderwerbsteuer ist gezahlt).
5. Löschung der Vormerkung. Der Käufer ist jetzt Eigentümer.

Zwischen Kaufvertrag und Umschreibung vergehen je nach Grundbuchamt mehrere Wochen bis einige Monate. Kritisch ist das nicht: Die Vormerkung schützt den Käufer in der Zwischenzeit.

Zu den Kosten: Für Notar und Grundbuchamt zusammen rechnet man beim Kauf mit rund 1,5 % des Kaufpreises, davon entfällt etwa ein Drittel auf das Grundbuchamt. Die Eintragung einer Grundschuld kostet zusätzlich, abhängig von ihrer Höhe; bei 300.000 € sind es zusammen grob 1.000 € für Notar und Gericht.

Wie wird eine Grundschuld gelöscht? Die Löschungsbewilligung

Nach „Löschungsbewilligung Muster PDF“ wird erstaunlich oft gesucht. Dabei brauchen Sie als Eigentümer kein Muster: Die Löschungsbewilligung stellt die Bank aus, nicht Sie, und sie muss öffentlich beglaubigt sein (§ 29 GBO). Ein selbst ausgefülltes Formular kann das Grundbuchamt gar nicht verwenden. Der Ablauf:

1. Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Nach vollständiger Tilgung stellt die Bank sie aus; dafür selbst darf sie kein Entgelt verlangen, nur die Notarkosten für die Beglaubigung ihrer Unterschrift weiterreichen.
2. Zum Notar. Er beglaubigt Ihre Zustimmung als Eigentümer (§ 27 GBO) und reicht beide Erklärungen beim Grundbuchamt ein.
3. Das Grundbuchamt rötet den Eintrag. Gelöschte Rechte werden rot unterstrichen und bleiben lesbar; das Grundbuch vergisst nichts.

Die Kosten für Notar und Grundbuchamt zusammen liegen bei rund 0,2 bis 0,3 % der Grundschuldsumme, bei einer Grundschuld über 200.000 € also etwa 400 bis 600 €. Ob Sie löschen oder die Grundschuld für künftige Finanzierungen stehen lassen, ist Ihre Entscheidung; Pflicht ist die Löschung nicht, und solange die Sicherungsabrede erfüllt ist, kann die Bank aus der eingetragenen Grundschuld nichts mehr herleiten. Spätestens beim Verkauf verlangen Käufer und deren Banken aber ein lastenfreies Grundbuch.

5 Dinge über das Grundbuch, die kaum jemand weiß

1. Der Kaufpreis steht nicht im Grundbuch. Abteilung I nennt nur den Erwerbsgrund. Die eingetragene Grundschuld verrät allerdings oft, wie viel finanziert wurde.
2. Jede Eigentumswohnung hat ihr eigenes Blatt. Für Wohnungseigentum wird ein eigenes Wohnungsgrundbuch angelegt, mit Miteigentumsanteil am Grundstück und Sondereigentum an der Wohnung.
3. Das Grundbuch kennt keine Grenzen. Wo ein Grundstück genau anfängt und endet, steht im Liegenschaftskataster. Das Grundbuch übernimmt nur dessen Bezeichnungen; bei Grenzstreit hilft der Vermesser, nicht das Grundbuchamt.
4. Gelöscht wird mit roter Linie, nicht mit Radiergummi. Alte Eintragungen bleiben für immer lesbar. Ein Auszug erzählt die ganze Geschichte eines Grundstücks: jede Finanzierung, jeden Eigentümerwechsel.
5. Eigentümer können erfahren, wer ihr Blatt abgerufen hat. Beim elektronischen Abrufverfahren wird jeder Zugriff protokolliert; als Eigentümer können Sie beim Grundbuchamt Auskunft darüber verlangen.

Häufige Fragen zum Grundbuchauszug

Kann ich das Grundbuch online kostenlos einsehen?

Nein. Eine kostenlose Online-Einsicht für Privatpersonen gibt es in keinem Bundesland, anders als etwa beim Bodenrichtwert. Das automatisierte Abrufverfahren der Länder ist Notaren, Banken und Behörden vorbehalten, und auch der Auszug vom Amtsgericht kostet 10 bzw. 20 €. Anbieter, die Kostenloses versprechen, verkaufen die Weiterleitung Ihres Antrags.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

10 € für den einfachen, 20 € für den beglaubigten Auszug (Nr. 17000, 17001 KV GNotKG), bundesweit einheitlich, auch in Bayern. Teurer wird es nur über kommerzielle Zwischenportale.

Wie lange dauert es, bis ich den Auszug habe?

Beim Amtsgericht je nach Auslastung wenige Tage bis etwa zwei Wochen, über einen Notar mit Abrufberechtigung Minuten. Die „24-Stunden“-Zusagen mancher Online-Portale beziehen sich nur auf die Weiterleitung, nicht auf die Bearbeitung beim Amt.

Was hat eine eidesstattliche Versicherung mit dem Grundbuch zu tun?

Zweierlei. Erben ohne notarielles Testament brauchen für die Grundbuchberichtigung einen Erbschein, und für den versichern sie ihre Angaben beim Nachlassgericht an Eides statt. Daneben taucht der Begriff in der Zwangsvollstreckung auf: Die frühere „eidesstattliche Versicherung“ des Schuldners heißt heute Vermögensauskunft; in ihr muss auch Grundbesitz offengelegt werden.

Steht im Grundbuch, wie viel Schulden auf dem Haus liegen?

Nur indirekt. Abteilung III zeigt die eingetragenen Grundschulden und Hypotheken mit ihrem Nennbetrag, aber nicht, wie viel davon noch offen ist. Eine eingetragene Grundschuld über 300.000 € kann voll valutieren oder längst getilgt sein. Verbindlich klärt das nur eine Auskunft der Bank.

---

Rechtsgrundlagen: Grundbuchordnung (GBO), insbesondere §§ 12, 13, 19, 27, 29; §§ 873, 883, 891, 892, 925 BGB; Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) mit Kostenverzeichnis Nr. 17000 ff.