Lebenslanges Wohnrecht: Eintrag, Wert und Verkauf
Was ein lebenslanges Wohnrecht bedeutet, worin es sich vom Nießbrauch unterscheidet und wie Sie seinen Wert berechnen. Mit Tabelle, Beispiel und den Folgen für Übergabe und Verkauf.
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- Serdar Palaoglu
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Das lebenslange Wohnrecht ist das klassische Werkzeug der Hausübergabe: Die Eltern überschreiben das Haus den Kindern und bleiben trotzdem bis zum Lebensende darin wohnen, abgesichert durch einen Eintrag im Grundbuch. Richtig eingesetzt spart es Steuern und schafft Sicherheit. Falsch verstanden sorgt es für Streit, spätestens wenn verkauft werden soll oder der Umzug ins Pflegeheim ansteht.
Dieser Beitrag erklärt, was das Wohnrecht rechtlich ist, worin es sich vom Nießbrauch unterscheidet, wie Sie seinen Wert mit der amtlichen Tabelle berechnen und was es für Übergabe und Verkauf bedeutet.
Das Wichtigste in Kürze
- Das lebenslange Wohnrecht erlaubt, eine Immobilie bis zum Tod zu bewohnen, ohne Eigentümer zu sein (§ 1093 BGB)
- Sicher ist es nur mit Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs; dann übersteht es auch einen Verkauf
- Der Nießbrauch geht weiter: Der Nutznießer darf auch vermieten und die Miete behalten
- Der Wert errechnet sich aus Jahresmiete × Vervielfältiger nach Alter und Geschlecht (§ 14 BewG)
- Bei der Übergabe an Kinder senkt das Wohnrecht die Schenkungsteuer, beim Verkauf drückt es den Preis
- Es ist höchstpersönlich: nicht vererbbar, nicht verkäuflich
Was ist ein lebenslanges Wohnrecht?
Das Wohnrecht nach § 1093 BGB ist das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers zu bewohnen. Der Berechtigte darf dort leben, Familie und Pflegekräfte aufnehmen und die Gemeinschaftsräume mitbenutzen. Er ist aber nicht Eigentümer: Verkaufen, beleihen oder vererben kann er die Immobilie nicht, und das Wohnrecht selbst ist höchstpersönlich, es erlischt mit seinem Tod.
Entscheidend ist die Form. Ein nur im Vertrag versprochenes Wohnrecht bindet im Zweifel nur den Vertragspartner. Sicher wird es erst als dingliches Recht mit notarieller Bestellung und Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs; was dort steht, zeigt der Grundbuchauszug. Dann wirkt das Wohnrecht gegen jeden späteren Eigentümer, auch gegen einen Käufer oder Ersteigerer.
Was ist ein Nutznießer? Wohnrecht und Nießbrauch im Vergleich
Umgangssprachlich heißt er Nutznießer, das Gesetz nennt ihn Nießbraucher: Der Nießbrauch (§ 1030 BGB) ist das Recht, sämtliche Nutzungen einer Sache zu ziehen. Auf eine Immobilie bezogen heißt das: selbst bewohnen oder vermieten und die Miete behalten. Der Nutznießer hat damit wirtschaftlich fast die Stellung des Eigentümers, nur verkaufen und vererben kann er nicht.
| Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§ 1030 BGB) | |
|---|---|---|
| Selbst bewohnen | Ja | Ja |
| Vermieten und Miete behalten | Nein | Ja |
| Typischer Einsatz | Übergabe mit Weiterwohnen | Übergabe mit Absicherung der Mieteinnahmen |
| Bei Auszug (z. B. Pflegeheim) | Läuft praktisch leer | Behält Wert durch Vermietung |
| Laufende Kosten | Gewöhnliche Unterhaltung und Nebenkosten beim Berechtigten | Wie Wohnrecht, zusätzlich Lasten des Grundstücks |
Die letzte Zeile der Tabelle ist der häufigste Grund, statt des Wohnrechts einen Nießbrauch zu bestellen: Muss der Berechtigte ins Pflegeheim, kann der Nutznießer die Wohnung vermieten und mit der Miete das Heim bezahlen. Das reine Wohnrecht erlaubt das nicht und wird mit dem Auszug wirtschaftlich wertlos.
Haus überschreiben mit lebenslangem Wohnrecht
Der Standardfall: Die Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten auf die Kinder und behalten sich im notariellen Übergabevertrag das Wohnrecht vor. Das hat zwei handfeste Effekte:
- Die Schenkungsteuer sinkt. Das Finanzamt zieht den Kapitalwert des Wohnrechts vom Wert der Immobilie ab. Bei einem Haus für 500.000 € und einem Wohnrecht im Wert von 110.000 € werden nur 390.000 € angesetzt; zusammen mit dem Kinderfreibetrag von 400.000 € je Elternteil bleibt die Übergabe dann oft komplett steuerfrei.
- Die Eltern sind abgesichert. Das eingetragene Wohnrecht können auch die eigenen Kinder nicht kündigen, und es übersteht einen Weiterverkauf und in der Regel auch eine Zwangsversteigerung, wenn es im Rang vor den Grundschulden steht.
In den Übergabevertrag gehören neben dem Wohnrecht üblicherweise: eine genaue Beschreibung der Räume, die Kostenverteilung (Nebenkosten, Instandhaltung), eine Regelung für den Pflegefall und häufig Rückforderungsrechte, etwa für den Fall, dass das Kind insolvent wird oder das Haus ohne Zustimmung verkauft.
Lebenslanges Wohnrecht berechnen: Formel und Tabelle
Für Steuer und Verkauf braucht das Wohnrecht einen Preis, den Kapitalwert. Die Rechnung ist amtlich festgelegt:
Jahresmietwert × Vervielfältiger = Kapitalwert des Wohnrechts
Beispiel: 800 € ortsübliche Miete × 12 = 9.600 € Jahreswert. Für eine 70-jährige Frau (Vervielfältiger rund 11,3): 9.600 € × 11,3 ≈ 108.500 €
Der Vervielfältiger kommt aus der Sterbetafel: Er entspricht der statistischen Restlebenserwartung, abgezinst nach § 14 BewG. Das Bundesfinanzministerium veröffentlicht die Tabelle jedes Jahr neu; zur Orientierung ein paar gerundete Werte:
| Alter | Vervielfältiger Mann | Vervielfältiger Frau |
|---|---|---|
| 60 Jahre | ca. 13,1 | ca. 13,9 |
| 70 Jahre | ca. 10,3 | ca. 11,3 |
| 80 Jahre | ca. 7,0 | ca. 7,9 |
Zwei Feinheiten: Der Jahreswert ist gesetzlich gedeckelt (auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6, § 16 BewG), und bei einem Wohnrecht für Ehepaare gilt der Vervielfältiger der statistisch längeren Lebenserwartung. Für die Grenzfälle, etwa sehr junge Berechtigte oder teilweise Wohnrechte, lohnt der Gang zum Steuerberater.
Haus verkaufen mit Wohnrecht
Verkaufen dürfen Sie eine Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht jederzeit, auch ohne Zustimmung des Berechtigten. Nur: Das Wohnrecht verkauft sich mit. Der Käufer erwirbt ein Haus, das er weder beziehen noch vermieten kann, solange der Berechtigte lebt. Das hat Folgen:
- Der Preis sinkt deutlich, als Faustregel mindestens um den Kapitalwert des Wohnrechts, in der Praxis oft mehr, weil die Unsicherheit über die Dauer eingepreist wird.
- Der Käuferkreis schrumpft auf Kapitalanleger und auf Modelle wie den Immobilien-Teilverkauf oder die Leibrente, die genau auf solche Konstellationen spezialisiert sind.
- Der sauberste Weg ist deshalb oft eine Einigung vor dem Verkauf: Der Berechtigte bewilligt die Löschung gegen eine Abfindung in Höhe des Kapitalwerts, und das Haus wird lastenfrei verkauft. Ohne seine notariell beglaubigte Zustimmung geht das nicht; zu Lebzeiten gelöscht wird nur mit Löschungsbewilligung, nach dem Tod genügt die Sterbeurkunde.
Häufige Fragen zum lebenslangen Wohnrecht
Erlischt das Wohnrecht, wenn das Haus verkauft wird?
Nein. Als eingetragenes Recht in Abteilung II bleibt es bestehen, egal wie oft die Immobilie den Eigentümer wechselt. Genau dafür wird es ins Grundbuch eingetragen.
Was passiert mit dem Wohnrecht beim Umzug ins Pflegeheim?
Es erlischt nicht automatisch, läuft aber leer: Vermieten darf der Wohnberechtigte nicht, Geld bringt das Recht also keines. Gute Übergabeverträge regeln diesen Fall vorab, etwa mit einer Abfindung oder einer Umwandlung in Pflegeleistungen. Der Nießbrauch vermeidet das Problem von vornherein.
Kann ich ein Wohnrecht übertragen oder vererben?
Nein. Das Wohnrecht ist höchstpersönlich, es kann weder verkauft noch verschenkt noch vererbt werden und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Beim Nießbrauch darf immerhin die Ausübung einem anderen überlassen werden, etwa durch Vermietung.
Wer zahlt Nebenkosten und Reparaturen?
Nach dem Gesetz trägt der Wohnberechtigte die gewöhnlichen Unterhaltungskosten und Nebenkosten, der Eigentümer die außergewöhnlichen Instandsetzungen, etwa ein neues Dach. Der Übergabevertrag kann das abweichend regeln und sollte es auch, denn die gesetzliche Trennlinie sorgt regelmäßig für Streit.
Rechtsgrundlagen: §§ 1030 ff. BGB (Nießbrauch), § 1093 BGB (Wohnungsrecht), §§ 14, 16 Bewertungsgesetz (Kapitalwert lebenslänglicher Nutzungen), §§ 7, 16 ErbStG (Schenkung, Freibeträge).